بعض إشكالات رسوم الأراضي

تثير قرارات فرض الرسوم والضرائب العديد من الإشكالات بسبب تأثيراتها المتعددة في الدخول والأسعار وتصرفات الأفراد والكيانات الاقتصادية وتضارب المصالح بين شرائح المجتمع المختلفة. ومن المتوقع ظهور العديد من الإشكالات عند صياغة وتطبيق قرار رسوم الأراضي، كما سيستغل العديد من جماعات الضغط المؤيدة والمعارضة للرسوم نفوذها للتأثير في صياغة القرار وآليات تنفيذه. ويعتبر تعريف أو تحديد مصطلح الأراضي التي ستخضع للرسوم من أبرز الإشكالات المحتملة التي ستظهر عند صياغة قرار الرسوم (أو الضرائب المفروضة على الأراضي على أدق تعبير). فهل سيقتصر فرض الضرائب على الأراضي الجرداء فقط، التي ليس عليها أي إنشاءات، أم ستشمل تغطيتها الأراضي المحاطة بأسوار فقط ومن دون أي إضافات أخرى؟ وهل ستفرض الضرائب على الأراضي ال**تعملة كاستراحات التي تحتل **احات كبيرة في النطاق العمراني؟ فإذا تم إعفاء الأراضي ال**ورة والاستراحات من الضرائب فإن هذا سيشجع على تحويل الأراضي البيضاء غير ال**تغلة إلى استراحات أو بناء أسوار حولها، وبهذا ستفقد الضريبة جزءا كبيراً من تأثيرها. وتتعدد استعمالات الأراضي الخاصة لكنها تتركز في المجالات السكنية والزراعية والصناعية والتجارية. فهل سيقتصر تطبيق الضريبة على الأراضي السكنية أم سيشمل كل الأراضي بغض النظر عن استخداماتها؟ وسيبرز إشكال حول الأراضي التي تملكها الكيانات الاقتصادية، حيث يملك الكثير من رجال الأعمال **احات كبيرة على هيئة أحواش أو أحياناً **احات مفتوحة و**ورة بأسلاك، فهل ستستثنى تلك ال**احات من ضريبة الأراضي أم لا؟ فاستثناء تلك ال**احات سيقلل من الأراضي التي تفرض عليها الضرائب ويقلل من فاعلية الضريبة، كما سيشجع على تحويل **احات كبيرة من الأراضي إلى أحواش للاستعمالات التجارية أو الصناعية.
وسيبرز أيضاً إشكال حول مفهوم النطاق العمراني الذي ستطبق فيه الضريبة. فهل سيقتصر مفهوم النطاق العمراني على المناطق المطورة حالياً في المدن، أم هل ستفرض على كل الأراضي التي يشملها النطاق العمراني أو سيشملها **تقبلاً، أم هل سيمتد تطبيقها إلى حدود تنمية المدن التي تعتبر أكبر **احة يمكن أن تبلغها المدن في تصور المخططين؟ وتبلغ **احات الأراضي المطورة عام 1430هـ في مدينة الرياض مثلاً نحو 1219 كيلو مترا مربعا، بينما يبلغ النطاق العمراني الحالي 2435 كيلو مترا مربعا، أما حدود التنمية فتزيد على خ**ة آلاف كيلو متر مربع (نصف **احة لبنان ت****اً، وسبعة أضعاف **احة البحرين). وسيقلل اقتصار فرض الضرائب على النطاق العمراني حالياً أو الجزء المطور منه فقط من تأثير الضريبة وسيعطي ميزة للأراضي الملاصقة ويرفع أسعارها.
وسيكون تحديد **توى ونوع الضريبة من أهم الإشكالات التي ستظهر عند تبني قرار ضريبة الأراضي. وسيسعى الملاك إلى إلغاء الضريبة على بعض أنواع الأراضي أو على الأقل خفض **تواها لأدنى حد ممكن، وفي هذه الحالة ستنخفض فاعلية الضرائب على أسعار واستخدامات الأراضي، ففرض ضريبة بحدود 1 أو 2 من 1000 من قيمة الأراضي مثلاً سيكون شبه محايد في التأثير في الأسعار والاستخدامات. وفي المقابل، سيتسبب فرض ضرائب مرتفعة (4 أو 5 في المائة مثلاً) من قيمة الأراضي في إرهاق الملاك وتوليد معارضة قوية لها، وستؤدي في حالة تفعيلها إلى تراجع كبير في أسعار الأراضي. والتراجع الكبير سيقود إلى خسائر كبيرة لآخر مشترين للأراضي، وقد يقود إلى إفلاسهم، وإحداث خسائر فادحة للمؤسسات المالية المقرضة لآخر مشترين. وسيثير فرض ضرائب على الأراضي قضايا عدالة هذه الضرائب، فقد يتساءل البعض عن عدالة فرض ضريبة على أراض قيمها مليون ريال مثلاً وإعفاء أراض قيمها عشرة ملايين ريال أو أكثر مقام عليها منازل أو مشاريع استثمارية. ومن المعروف أن ضريبة ملكية العقار في الدول الأخرى تفرض على كل أنواع العقار وبهذا لا تفرق الضريبة بين المنازل والأراضي والمنشآت التجارية.
وتفرض بعض الدول ضرائب تصاعدية على ملكية العقارات، لكن لشريحتين أو ثلاث فقط، ويساعد هذا النوع من الضرائب على خفض تركز ملكية العقارات والأراضي في عدد محدود من السكان. ومن الأمثلة على ذلك، فرض ضريبة مقدارها 1 في المائة من قيمة الأراضي المقدرة بثلاثة ملايين ريال أو أقل، ثم رفع هذه الضريبة إلى 1,5 في المائة إذا تجاوزت قيمة الأراضي هذا الحد. ومن المتوقع أن ترتفع أصوات تطالب بإعفاء الأراضي التي تقل أسعارها عن **توى م***، حيث تقدم بعض دول العالم إعفاءات ضريبية على ملكية العقار الذي يقل ثمنه عن **توى محدد. وتهدف تلك الإعفاءات إلى تمكين الشرائح السكانية متدنية الدخل من تملك المنازل، وت**ب دفعها ضرائب تؤثر في دخولها ألمتدنية، والحيلولة دون هبوط عائلات كثيرة تحت خطوط الفقر. فإعفاء الأشخاص الذين يملكون أراضي تقل قيمها عن نصف مليون أو مليون ريال مثلاً سيخفف العبء الضريبي عن الشرائح السكانية متدنية الدخل مثل الفقراء والمتقاعدين والأيتام والأرامل. وسيظهر إشكال آخر حول تحديد الوعاء الضريبي على أساس قطع الأراضي أم على إجمالي ملكية الأفراد، أي هل ستفرض الضريبة على كل أرض على حدة أم ستفرض على إجمالي ملكية الأشخاص من الأراضي في مدن المملكة كافة؟ وسيخفض فرض الضريبة على كل عقار على حدة من حجم تغطية الضريبة ويفقدها جزءا من تأثيرها، أم فرضها على إجمالي ملكية الأفراد من الأراضي في المملكة ككل فسيكون أكثر فاعلية وإنصافاً.
إن التعامل مع الإشكالات المرتبطة بالأراضي عند سن نظام ضريبي عليها سيحدد فاعلية الضريبة وقدرتها على التأثير وتحقيق الأهداف المرجوة منها، فتغطية الضريبة لأكبر قدر ممكن من الأراضي وارتفاع نسبتها وخفض الإعفاءات سترفع من فاعلية الضرائب وتسهم في تحقيق الأهداف من فرضها. وتهدف الضريبة على ما يبدو إلى الحد من ارتفاع الأسعار المبالغ فيه وتهيئة الظروف المناسبة لتطوير المناطق الحضرية في المملكة وتمكين الأغلبية الساحقة من المواطنين من امتلاك منازلهم. وفي المقابل ستقود المبالغة في حجم الضرائب وتغطيتها إلى التسبب في خسائر كبيرة للملاك وبعض الوسطاء الماليين وقد تسيء إلى بعض الشرائح السكانية منخفضة الدخل. وتعتبر الضرائب والرسوم من الأدوات القوية والفاعلة المؤثرة في استقرار الاقتصاد و**تويات وتوزيع الدخول والثروات وفي تصرفات الأفراد والكيانات الاقتصادية، ولهذا ينبغي التعامل بحذر مع الإشكالات التي ستبرز عند سن نظام رسوم الضرائب على الأراضي بحيث يحقق النظام أهدافه مع الحد من الآثار السلبية التي قد تنتج عن تطبيقه.

سعود بن هاشم جليدان

أكدوا أن الحلول المدرجة لن تحل الأزمة الإسكانية.. بل هي مؤقتة.. مختصون:

ندرة الأراضي ومحدودية التمويل وسعا فجوة العرض والطلب على ال**كن

جدد عدد من الاقتصاديين والعقاريين تحذيرهم من زيادة الفجوة بين إمكانات المواطنين لتملك الوحدات السكنية وأسعارها المرتفعة وآثار انعكاسها السلبي على التضخم في اقتصاد البلاد, حيث باتت أزمة السكن المعضلة الأولى للاقتصاد السعودي وخاصة أن جميع الحلول المدرجة أخيرا لم تعالج المشكلة بقدر ما تسعى لحل الأزمة على المدى ال****, للحد من معدلات التضخم وتزايد الأسعار, وقالوا إن المملكة تواجه اليوم تحديا كبيرا أمام أزمة السكن خاصة مع تزايد النمو السكاني ''2,5 في المائة سنويا'' إذ لا يتوافق المؤشر مع الوحدات التي يضخها السوق.
وشددوا على ضرورة بحث آليات جديدة على المديين القصير والطويل ورسم خطط تنظيمية للسكن تهدف لخلق توازن بين العرض والطلب وبإمكانات تناسب إمكانات الأفراد يتصدرها تفعيل دور قنوات التمويل العامة والخاصة, وأن يكون للبنوك دور اجتماعي غير ربحي في التمويلات السكنية خلال السنوات الخ** المقبلة أو تقديم برامج تمويل ''غير مجحفة'' لل**اهمة في حل الأزمة بعيدا عن العروض البنكية التي تقدمها البنوك وفق قروض تستمر زهاء ثلاثة عقود على ميزانية المقترض، مطالبين بفتح تمويلات سكنية ضخمة لبناء مدن سكنية تساعد في سد جزء من الطلب على ال**كن الاقتصادي.
إنشاء مجمعات سكنية عمودية «أبراج» تعد جزءا مهما لحل الأزمة الإسكانية، وفي الصورة أبراج في جدة.
ووفقا لمحمد سعيد نجم رئيس شركة الوطن للتطوير العقاري فإن مشكلة توفر الإسكان قضية اجتماعية كبيرة تحتاج إلى طرحها بشكل أوسع وأكبر لمناقشتها والخروج بتوصيات تنفيذية حتى لو تأخر الحل، مشددا على أن خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز أعطى في أولوياته، بعد رحلته ال****ية خارج المملكة قبل فترة، أزمة السكن و*****تها ودعمها أهمية كبيرة، مطالبا وزارة الإسكان والغرف التجارية والبنوك بالخروج بمؤتمر يخصص ل*****ة هذه المشكلة بحيث يتم الإعداد له بشكل كبير وتكون آليات العمل قابلة للتنفيذ وال**اهمة في حل هذه المشكلة.
وأضاف نجم ''في الوقت الذي تتوسع الفجوة بين العرض والطلب وتتضخم هذه المشكلة الاجتماعية وتورق كل أفراد الأسرة والمجتمع تجد أن الجميع يقف صامتا أو ساعيا إلى حلول قاتلة مثل الرهن والتقسيط الطويل.
وزاد رئيس شركة الوطن للتطوير العقاري بقوله: حدثت زيادة حادة في الطلب على ال**اكن في السنوات الماضية نظرا لتزايد السكان وتقلص الحجم المتوسط للأُسر، وبالتالي أصبح المقدار المتاح من الوحدات السكنية يتأثر ذات التكلفة الميسرة مع ندرة الأراضي القابلة للبناء ومحدودية التمويل المتاح للمطورين العقاريين مما يحد من قدرتهم على القيام بمشاريع كبيرة. وأشار إلى أن دور البنوك اليوم محدود في التمويل العقاري.من جهته، أكد الدكتور محمد ش**، **تشار اقتصادي، ضرورة وجود آليات تمويلية للأفراد على المدى ال**** لسد الفجوة بين العرض والقدرة الشرائية التي اتساعها يهدد رفاهية المجتمع، ويرفع من معدلات التضخم، ويجعل الحياة في المدن الكبرى أمرا صعبا.
وأشار إلى إن المملكة تواجه تحديا كبيرا لحل مشكلة السكن فلا بد من الوقفة الجدية لحل الأزمة وخاصة أن معدلات النمو السكاني في تزايد **تمر. ووفقا لتقرير مؤسسة النقد برزت حاجة المملكة إلى توفير أكثر من 1,6 مليون وحدة سكنية خلال الفترة المقبلة.
وقال ''لابد من *****ة المعضلة الأولى التي تقف في وجه الاقتصاد السعودي. نحن أمام أزمة كبيرة تهدد الاقتصاد السعودي''، موضحا أن أولى الآليات التمويلية التي لابد من إعادة النظر فيها زيادة قرض صندوق التنمية العقاري بالشكل المتناسب مع الأسعار المحلية فـ 500 ألف ريال لا توفر قيمة أرض داخل النطاق العمراني، إضافة إلى الضغط على البنوك بدخولها كمشارك فعلي لتملك الأفراد ال**اكن وذلك بخفض سعر الفائدة والتعامل مع القروض كتمويل السكن بهدف اجتماعي بعيدا عن الربح وخاصة أن البنك المحرك الأول للتمويل.
وقال إن الدور الاجتماعي للبنوك في المملكة مفقود، ودورها اقتصادي بحت يبحث عن الأرباح فقط ، موضحا دور السياسة النقدية بعرض النقود ورفع معدلات التضخم لأكثر من 5,5 الأمر الذي يضعف القوة الشرائية.
ولفت إلى ضرورة أن يكون دور البنوك دورا اجتماعيا غير ربحي بعيدا عن التسهيلات التي قد توقع البنوك في أزمات كبيرة لتعثر السداد كما حصل في 2008 في الاقتصاد الأمريكي حيث كانت التسهيلات البنكية للقروض سببا رئيسا لإفلاس البنوك.
فيما قال خالد الحارثي **تشار اقتصادي ''أزمة السكن التي تواجهها المملكة أزمة خطيرة خطرا له أبعاد اقتصادية سلبية على الاقتصاد وخاصة أن باتت من أولى المعضلات التي تواجهها المملكة. وأوضح أن خادم الحرمين الشريفين شعر بالأزمة وأصدر الأوامر لحل أزمة السكن, وقال ''ما تم ضخه من 500 ألف وحدة ورفع السقف الأدنى للقرض إلى 500 ألف عمل على حل الأزمة ولكن لم يعالجها، فتزايد معدلات النمو يؤكد استمرار الأزمة''.
وأشار إلى أهمية إيجاد حلول ****ة الأجل ومتوسطة وطويلة الأجل وتغيير ثقافة المجتمع من ناحية نوعية الوحدات السكنية و**احتها, فالسوق السعودية في حاجة إلى زيادة في العدد وليس في الحجم, إضافة إلى تفعيل دور القطاع المصرفي باعتباره الجهة الرئيسة للتمويل وذلك بعمل تحسينات لقروض بهدف التملك بخفض سعر الفائدة بشكل يتوافق مع دخل الأفراد، إضافة إلى دور القطاع الخاص في تطوير وضخ السوق بمزيد من الوحدات والاستفادة من تجارب الدول الخارجية في حل مشكلة السكن.

حل جديد لخفض الأسعار.. تحديد نسبة استقطاع في المخططات

تشكو سوق العقار السعودية من قلة الأراضي المعروضة للبيع بأسعار مناسبة، حيث إن الطلب يفوق العرض وذلك لأسباب عديدة . وقد أدى ذلك إلى ارتفاع حاد في أسعار الأراضي خاصة في المدن الكبيرة.

وقم تم استعراض عدة استراتيجيات لكبح هذا الارتفاع في أسعار الأراضي ومن ذلك ما يُتداول في دهاليز مجلس الشورى بشأن فرض رسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني للمدن، وتبين تجربة الكويت أن تطبيق أو فرض مثل هذه الرسوم قد أدى إلى انخفاض في أسعار الأراضي بمعدل 10 في المائة، حيث إن فرض الرسوم قد يؤدي إلى انخفاض في أسعار الأراضي من خلال زيادة المعروض منها ، فإننا في هذه المقالة نقترح استراتيجية أخرى قد تساعد إلى حد كبير على زيادة المعروض من الأراضي ، وتتمثل هذه الاستراتيجية في تحديد نسبة الاستقطاع من أراضي المخططات (أي الأراضي البيضاء) لصالح المرافق الحكومية والخدمات التي يحتاج إليها كل مخطط ، وذلك من خلال ربط نسبة الاستقطاع بالفترة الزمنية لبقاء المخطط بدون تطوير . وعادة ما تكون هذه النسبة في المخططات السكنية 33 في المائة من **احة المخطط.

الاستراتيجية تتلخص في إعطاء صاحب المخطط
(أي الأراضي البيضاء) نسبة استقطاع مشجعة
( مثلاً 30 في المائة من **احة المخطط بدلا من 33 في المائة) إذا أنهى تطوير المخطط خلال سنة واحدة ، ونسبة ( 33 في المائة) عند إنهائه التطوير كاملاً خلال سنتين، أي أنه لا يحصل على أي نسبة تشجيعية . أما عند إنهائه التطوير خلال ثلاث سنوات ، فيستقطع منه نسبة (36 في المائة) مثلا ، وهكذا كلما زادت فترة التأخير زادت نسبة الاستقطاع، وبالتالي فهي تمثل علاقة إيجابية بين فترة إنهاء التطوير ونسبة الاستقطاع.

أما بالنسبة إلى الفرق في نسبة الاستقطاع في حالة التأخير ، فتحول ملكيتها إلى وزارة الإسكان كغرامة على صاحب المخطط جراء تأخيره في تطوير المخطط (الأراضي البيضاء).على أنه يجب أن يصاحب ذلك:

ـ تسريع إجراءات اعتماد المخطط لدى الوزارة أو استحداث مركز موحد لإنهاء جميع الإجراءات خلال فترة وجيزة.

ـ سرعة إنجاز إفراغات صكوك قطع الأراضي لدى كتابات العدل للبدء في تداولها أو البناء الفعلي على هذه الاراضي.

ـ تسهيل تمويل تطوير المخططات من قبل البنوك التجارية بإيعاز من مؤسسة النقد أو أن تقوم وزارة الإسكان بمنح أصحاب المخططات (الأراضي البيضاء) قروضا ميسرة قصيرة الأجل.

أعتقد أن مثل هذه الاستراتيجية ستفيد جميع الأطراف ذات العلاقة ، فمن جهة تمثل حافزا لأصحاب الأراضي من خلال تقليل نسبة الاستقطاع مما سيمنحهم **احة أكبر للبيع و**ي أرباح أكثر ، ومن ناحية أخرى سيخسر أصحاب الأراضي الذين يماطلون في عدم سرعة تطوير الأراضي التي يمتلكونها وستحصل وزارة الإسكان على أراضٍ جديدة من جراء هذه المماطلة ، وهذا يؤدي في المحصلة إلى استفادة المواطن من ذلك الانخفاض في الأسعار نتيجة لزيادة المعروض من الأراضي ، ويجعل من الممكن تملكه لأرض بسعر معقول.

د. إبراهيم محمد القحطاني