السلام عليكم و رحمة الله وبركاته . . .

أنا أرى مجموعة كبيرة من ال**تثمريين يملكون رؤس اموال بين الألف **يه و حتى تحت المليون **يه
لو اتحد هؤلاء السادة ال**تثمريين و كان عندهم رغبة قوية في الاستثمار - سوف يحققون رأس مال محترم جداُ لشركة استثمار عقاري محترم تدر دخلاً ممتازاً و دائماً لجميع ال**اهمين قد يصل الى 50% في السنة
في حين ان استثمار كل واحد لوحده بمبلغ ليس بالكبير يعرضه لاستثمارات لن تدر دخلاً اعلى من 15 % في السنة في احسن تقدير و لن يكون هذا الدخل دائم و انما هو ناتج عن شراء وحدة سكنية ( و غالباُ بالتقسيط لو المبلغ اقل من 100 ألف **يه ) ثم اعادة بيعها .

السوق هذه الأيام يحتاج الى احترافية عالية في تدوير رأس المال و كذلك يحتاج الى التكتلات ( الكيانات الكبيرة تتكتل هذه الايام فما بالنا بالكيانات الصغيرة و المتناهية الصغر ؟ )

و من هذا المنطلق ادعوكم و ادعو نفسي الى تكوين شركة **اهمة براس مال مدفوع 10 مليون **يه ( مبلغ جيد جداً للبدأ في الاستثمار العقاري كبداية جيدة )
وتتكون الشركة من 10 الاف سهم و قيمة السهم الواحد 1000 **يه ( و بهذا نستطيع ان نتكتل من اول من يماك 1000 **يه و حتى من يملك 1 مليون **يه )

و اليكم دراسة مشروع بنسبة ربح لا تقل عن 310% كبداية لهذه الشركة ان شاء الله :

هي عبارة عن انشاء كمبوند سكني ( عمارات – 200 شقة سكنية ب**احة متوسطة 150 م2 للشقة ) على **احة 10000 م2 ( كمرحلة أولى ) داخل مدينة هليوبوليس الجديدة على أن يحتوي هذا الكمبوند على الخدمات الاتية :

تمهيد :

· تقع مدينة هليوبوليس الجديدة بين طريق السويس و طريق مصر الاسماعيلية عند الكيلو 48 طريق السويس بين مدينتي بدر و الشروق و في مواجهة مشروع مدينتي " شركة الأسكندرية للانشاءات " و مشروع مدينة ال*** خليفة بن زايد – القاهرة و على بعد 15 دقيقة من مصر الجديدة و مطار القاهرة و****ا مترو الأنفاق من جهة طريق الأسماعيلية .
· و تتميز المدينة بالتخطيط الجيد و القرب من العديد من المدارس و الجامعات و المراكز التجارية العالمية.




ملخص المشروع المفترض

10000 م2– هليوبوليس الجديدة


- قطعة ارض **طح : 10000 م2
- سعر متر الأرض = 1800 **يه مصري / م2
- إجمالي سعر الأرض = 18.000.000 **يه مصري
- طريقة السداد : 9.000.000 **يه دفعة مقدمة + 9 أقساط سنوية قيمة القسط 1.000.000 **يه
- عدد الأدوار ال**موحة : بدروم + أرضي + 4 ادوار متكررة
- نسبة البناء : 50 % للدور الأرضي و 55% للمتكرر


- الكثافة البنائية الفعلية = 32000 م2

- الكثافة البنائية البيعية ( للسكني ) = 31050 م2 ( سكني )

حسابات البيع :

- متوسط سعر البيع للمتر السكني في المنطقة حالياً = 2500 **يه / م2

- متوسط إجمالي البيع للسكني = 2500 **يه / م2 × 31050 م2 = 77.625.000 مليون **يه.


حسابات تكلفة المشروع :

- متوسط تكلفة الإنشاء للمتر ال**طح = 650 **يه / م2
- متوسط تكلفة الإنشاء للمبنى = 650 **يه / م2 × 32000 م2 = 20.800.000 مليون **يه مصري.
- مصروفات ادارية و تسويق = 10% من اجمالي البيع للمشروع= 10% * 77.625.000= 7.762.500 مليون **يه


- إجمالي تكلفة المشروع = 46.562.500 **يه مصري.


- أجمالي متوسط الربح المتوقع من المشروع = 77.625.500 – 46.562.500 = 31.063.000 مليون **يه مصري.


- رأس المال المطلوب = مقدم ثمن الأرض + مصاريف أخري ( تسويق و اتعاب الاستشاريين ...الخ)
= 9.000.000 + 1.000.000= 10.000.000 مليون **يه



- نسبة عائد الربح على رأس المال = 31.063.000 ÷ 10.000.000 = 310.06 %


- ملاحظات على حسابات البيع :

تم اهمال القيمة البيعية للاتي :
1- **طح البدروم كجراج للسيارات ( 200 مكان انتظار بسعر 15000 **يه / سيارة = 3.000.000 **يه )
2- **طح الروف للشقق في الدور الأخير ( 5500 م2 بسعر للمتر لن يقل عن 400 **يه / م2 = 2.200.000 **يه )
3- **ح الحدائق لوحدات الدور الأرضي ( 3000 م2 بسعر للمتر لن يقل عن 400 **يه / م2 = 1.200.000 **يه )
4- سعر البيع لشقق السكنية داخل كمبوند يقدم هذا ال**توى من الخدمات يجب الا يقل عن 3000 **يه / م2 و لكن في حسابات البيع السابقة تم الاسترشاد بمتوسط سعر المنطقة الحالي ( 2500 **يه / م2 )
= 500 **يه * 30000 م2 = 15.000.000 **يه

باجمالي قيمة مضافة للمشروع = 20.400.000 مليون **يه .

5- يمكن تسليم وحدات المشروع كاملة التشطيب ( باضافة تكلفة التشطيب الى سعر المتر ) مما يؤدي الى زيادة اخرى في الأرباح .



- التسويق : المنطقة مطلوبة جداً و جاذبة للمشتريين نظراً لما تتمتع به بالقرب من مشروع مدينتي و مدينة ال*** خليفة بن زايد – القاهرة الجديدة و القرب من مصر الجديدة و مدينة نصر و المولات الجديدة مثل كارفور و هايبر وان و سكاي بلازا و ناسا مول و سيتي مول و فيوتشر مول و كذلك الجامعة البريطانية و المدارس الدولية و اللغات .



- قيمة سعر متر الأرض : أقل من الأسعار المعروضة من الشركة بحوالي 500 **يه / م2.



- الرؤية ال**تقبلية : زيادة أكيدة في اسعار البيع للشقق من 2500 **يه و حتى 3500 **يه خلال العام المقبل ( 2011 ) نظراً للاقبال الحالي على المدينة نتيجة انخفاض سعرها عن اسعار مدينتي و قربها من المطار والمراكز التجارية العالمية و حسن التخطيط و هي تعتبر الامداد الجديد للقاهرة الجديدة و مصر الجديدة و مدينة نصر.

و تفضلوا بقبول فائق الاحترام ....,

مدير التنمية و التطوير

م / عبدالرحمن عرابي
0020101740926




خريطة مدينة هليوبوليس الجديدة و علاقتها بالمشروعات الهامة حولها