أنواع الأشخاص الذين يجوز لهم تملك العقار :
1- نصت المادة ( 1 ) من القرار على النوع الأول ، وهو ال**تثمرون ، سواء كانوا أشخاصًا معنوية بشرط أن يكون قد صدر لهم ترخيص بنشاط مهني أو حرفي أو اقتصادي ويرجع في بيان صفة ال**تثمر إلى نظام استثمار رأس المال الأ**بي الجديد.
وقد اشترط النص لتملك ال**تثمرين العقار اللازم لمزاولة أنشطتهم ولسكن ال**تثمرين والعاملين لديهم صدور موافقة الجهة التي أصدرت ترخيص الاستثمار.
2- وقد نصت المادة ( 2 ) من النظام على أنه " يسمح للأشخاص غير السعوديين ذوي الصفة الطبيعية المقيمين في المملكة إقامة نظامية بتملك العقار لسكنهم الخاص، وذلك بعد ترخيص لهم من وزارة الداخلية .
وبذلك لا يجوز لهؤلاء تملك العقار اللازم لسكنهم إلا بعد صدور ترخيص لهم بذلك من وزارة الداخلية . والحكمة في هذا الشرط هو أن تتحقق الوزارة من سلامة وثائق الإقامة طبقًا لنظام الإقامة وتعليمات الوزارة .
3- وقد نصت المادة ( 3 ) على جواز تملك الممثليات الأ**بية المعتمدة بالمملكة تملك مقر الممثلية ، ومقر السكن الخاص لرئيسها وأعضائها ، كما أجاز النص للهيئات الدولية والإقليمية ذاك أن تتملك الرسمي لها .
وقد أورد النص لجواز التملك في هذه الحالات شرطان :-
ا
أ- أساس المعاملة بالمثل ، بمعنى أنه يجوز قانونًا للممثلية السعودية في الدولة الأ**بية هذا التملك عند طلب ممثلية هذه الأخيرة التملك.
ب- الحصول على ترخيص من وزارة االخارجية بالتملك . والهدف من هذا الشرط أن تتحقق الوزارة من وجود مبدأ المعاملة بالمثل لدى الدولة طالبة تملك مقر ممثليتها ولسكن رئيس البعثة الدبلوماسية وأعضائها . ويسري ذلك على القنصليات كذلك ، حيث أن عبارة النص عامة وهي " الممثليات الأ**بية المعتمدة " .
4- وقد أجازت المادة ( 3 ) للهيئات الدولية والإقليمية تملك المقر الرسمي لها ، بشرط الحصول على ترخيص من وزارة الخارجية . ويلاحظ أن النص لم يشر إلى جواز تملك العقار اللازم لسكن رئيس فرع الهيئة الدولية والإقليمية وموظفيها . على أنه لا يفهم من ذلك عدم جواز التملك في هذه الحالة ن إذ يمكن أن يسري على هذه الهيئات تعبير " الممثليات الأ**بية المعتمدة بالمملكة " .
5- وقد أحسن النظام إذ وفر مرونة في هذا المجال ، فقد أجاز بموافقة رئيس مجلس الوزراء تملك الأجانب للعقارات للسكن الخاص في غير الحالات المشار إليها في المواد 3 ، 2 ، 1 - وبذلك يجوز بموافقة من رئيس المجلس الموافقة على حالات استثنائية طبقًا لما يراه من ضرورة أو تحقيقًا للصالح العام .
6- على أن هناك شرطًا لتملك الهيئات الدولية والإقليمية للعقارات ، وهو أن يكون ذلك " في حدود ما تقتضي به الاتفاقات التي تحكمها " . ويكون التحقق من صلاحية هذه الحدود من صلاحية وزارة الخارجية عندما يطلب منها الموافقة على التملك . وبالتالي ، فمثال الهيئات الدولية الأمم المتحدة . ومثال الهيئات الإقليمية مجلس التعاون الخليجي والجامعة العربية والمنظمات المنبثقة منها كالمجلس الاقتصادي والاجتماعي وغيره .
7- ولا ينطبق هذا النص على جميع المنظمات الدولية والإقليمية ، بل يقيد بما نصت عليه المادة ( 3 ) من النظام ، وهو أن هذا الحق في التملك يكون : " في حدود ما تقضي به الاتفاقيات التي تحكمها ." فيشترط لتمتع هذه الهيئات بحق التملك أن تكون المملكة قد انضمت إلى اتفاقية الهيئة الدولية أو الإقليمية ، مثل منظمة المؤتمر الإسلامي ، والجامعة العربية ومجلس التعاون . وقد ورد في المادة ( 1 ) أنه " كما يجوز استئجار العقار المشار إليه " .
القيود المقررة على تملك العقارات :
8- عالجت المادة ( 1 ) حالة ال**تثمرين من الأشخاص الطبيعيين أو الأشخاص المعنوية المتمت*** بالترخيص بمزاولة نشاط الاستثمار بالمملكة ، إذا كان ذلك الترخيص يشمل شراء مبان أو أراضٍ لإقامة مبان عليها واستثمارها بالبيع أو التأجير – واشترط النص في هذه الحالة ألا تقل التكلفة الإجمالية للمشروع أرضًا وبناءً عن ثلاثين مليون ريال – ويجوز لمجلس الوزراء تعديل هذا المبلغ – كما يشترط أن يتم استثمار ذلك العقار خلال خ** سنوات من ملكيته " .
9- ونتبين أن هذا النص يتضمن القواعد التالية :-
أ -أن يكون ترخيص الاستثمار على شراء مبانٍ أو أراضٍ لإقامة المباني عليها ، واستثمارها بالبيع أو الإيجار .
وبالتالي فحق التملك هنا مشروط بأن يكون ترخيص الاستثمار ينص على ذلك . ويفسر هذا الشرط تفسيرًا ضيقًا ، فإذا كان الترخيص ينص على شراء مبان لاستثمارها ، فلا يجوز شراء الأراضي لإقامة المباني عليها . وإذا كان ترخيص الاستثمار ينص على شراء المباني أو الأرض ، اقتصر الحق في التملك على ذلك ، فلا يجوز إقامة المباني على الأرض ، ولا استثمار المبني ولا الأرض .
01- وقد نصت المادة ( 5 ) على استثناء عام لحق الأشخاص الأجانب في تملك العقارات ، وذلك في داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة ، حيث حظر النص ذلك كقاعدة عامة – والهدف المحافظة على الطابع الشرعي للمدينتين باعتبارهما مقرًا للشعائر في الحج والعمرة .
11- وقد استثنت المادة ( 5 ) من هذا الحظر حالتين :
1- أن يكون اكتساب الملكية مقترنًا بوقف العقار المملوك طبقًا للقواعد الشرعية ، وأن تكون الجهة الموقوف عليها سعودية ، وبشرط أن تنص حجة الوقف على أن يكون المجلس الأعلى للأوقاف هو ناظر الوقف ولم يرد بالنص اشتراط أن تكون الجهة التي اكتسبت حق ملكية العقار في إحدى المدينتين إسلامية . ونرى أن الأمر لا يحتاج إلى نص ، لأن مجرد دخول غير ال**لمين مكة المكرمة والمدينة المنورة هو أمر محظور طبقًا للشريعة الإسلامية ، باعتبارهما مدينتين مقدستين وبالتالي ، فلا يطبق النص على شخص طبيعي غير **لم ، فلا يجوز لـه تملك العقارات في أي من المدينتين .
2- يرد في المادة ( 5 ) استثناء آخر للحظر وهو أنه " يجوز لغير السعودي من ال**لمين استئجار العقار داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة " – ولكن بشرط ألا تزيد مدة الإيجار عن سنتين قابلة للتجديد لمدة أو مدد مماثلة .
والهدف من هذا الاستثناء العمل على راحة الحجاج والمعتمرين .
21- وقد نصت المادة السابعة على عدم تطبيق النظام في أربع حالات : والحالة الأولى هي " حقوق الملكية التي ترتبت لغير السعوديين بموجب الأنظمة السابقة " – على أن النص قد ورد فيه أن النظام يطبق عند انتقال ملكية العقار . وعلى ذلك ، فإذا انتقلت الملكية إلى غير من خولهم النظام حق تملك العقارات ، كان هذا التصرف باطلاً لمخالفته لأحكام النظام الآمرة .
31- والحالة الثانية التي لا يطبق فيها النظام هي " المزايا التي تضمنتها القواعد المنظمة لتملك العقار لمواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية " . وبالتالي ، فلا تطبق أحكام النظام على المواطنين الخليجيين من رعايا مجلس التعاون ، وإنما تطبق عليهم القواعد التي صدرت بها قرارات من المجلس الأعلى ، وصدرت طبقًا لها قرارات من الدولة السعودية .
41- والحالة الثالثة التي لا تطبق فيها أحكام النظام هي " اكتساب حق الملكية أو أي حق ***ي آخر على عقار عن طريق الميراث " . وبالتالي ، فإذا ورث أ**بي عقارًا من مورثه يقع في المملكة ، كان له ذلك . على أنه يستثنى من ذلك دون حاجة لنص – أن يكون الأ**بي الوارث غير **لم فيتمتع بالإرث في أي مكان بالمملكة، عدا مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة . والهدف هو **اواة رعايا مجلس التعاون الخليجي بالسعوديين ، وهو من أهداف إنشاء مجلس التعاون .
51- والحالة الرابعة لعدم تطبيق النظام هي : " الأنظمة وقرارات مجلس الوزراء والأوامر السامية التي تمنع التملك في بعض المواقع . " والهدف واضح من هذا النص ، وهو سلطة الحكومة السعودية في حظر تملك الأجانب للعقارات في عدة حالات : المناطق العسكرية ، أو بالقرب من المطارات ، أو حول مناطق أمنية م***ة ، أو في مناطق المحميات الطبيعية ، وهو عرف معمول به عالميًا .
أثر صدور النظام اقتصاديًا :
61- صدر هذا النظام ضمن خطة المملكة لتشجيع الاستثمار الأ**بي في البلاد ، حيث أن تسهيل تملك ال**تثمرين الأجانب للعقارات لمقار أعمالهم وسكن موظفيهم يؤدي إلى إقبالهم على الاستثمار بالمملكة . وللنظام الجديد أثر اقتصادي هام ، وهو تنشيط التعامل في العقارات ، خاصة وقد نصت المادة ( 2 ) على جواز تملك الأجانب المقيمين بصفة قانونية بالمملكة للعقارات بغرض السكن الخاص – وهو الأمر الذي لم يكن **موحًا به من قبل . وسيؤدي ذلك إلى انتعاش التعامل في العقارات ، نظرًا للعدد الكبير من العاملين الأجانب بالمملكة ، وخاصة الذين يقيمون للعمل مددًا طويلة .