أكدوا أن الحلول المدرجة لن تحل الأزمة الإسكانية.. بل هي مؤقتة.. مختصون:

ندرة الأراضي ومحدودية التمويل وسعا فجوة العرض والطلب على ال**كن

جدد عدد من الاقتصاديين والعقاريين تحذيرهم من زيادة الفجوة بين إمكانات المواطنين لتملك الوحدات السكنية وأسعارها المرتفعة وآثار انعكاسها السلبي على التضخم في اقتصاد البلاد, حيث باتت أزمة السكن المعضلة الأولى للاقتصاد السعودي وخاصة أن جميع الحلول المدرجة أخيرا لم تعالج المشكلة بقدر ما تسعى لحل الأزمة على المدى ال****, للحد من معدلات التضخم وتزايد الأسعار, وقالوا إن المملكة تواجه اليوم تحديا كبيرا أمام أزمة السكن خاصة مع تزايد النمو السكاني ''2,5 في المائة سنويا'' إذ لا يتوافق المؤشر مع الوحدات التي يضخها السوق.
وشددوا على ضرورة بحث آليات جديدة على المديين القصير والطويل ورسم خطط تنظيمية للسكن تهدف لخلق توازن بين العرض والطلب وبإمكانات تناسب إمكانات الأفراد يتصدرها تفعيل دور قنوات التمويل العامة والخاصة, وأن يكون للبنوك دور اجتماعي غير ربحي في التمويلات السكنية خلال السنوات الخ** المقبلة أو تقديم برامج تمويل ''غير مجحفة'' لل**اهمة في حل الأزمة بعيدا عن العروض البنكية التي تقدمها البنوك وفق قروض تستمر زهاء ثلاثة عقود على ميزانية المقترض، مطالبين بفتح تمويلات سكنية ضخمة لبناء مدن سكنية تساعد في سد جزء من الطلب على ال**كن الاقتصادي.
إنشاء مجمعات سكنية عمودية «أبراج» تعد جزءا مهما لحل الأزمة الإسكانية، وفي الصورة أبراج في جدة.
ووفقا لمحمد سعيد نجم رئيس شركة الوطن للتطوير العقاري فإن مشكلة توفر الإسكان قضية اجتماعية كبيرة تحتاج إلى طرحها بشكل أوسع وأكبر لمناقشتها والخروج بتوصيات تنفيذية حتى لو تأخر الحل، مشددا على أن خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز أعطى في أولوياته، بعد رحلته ال****ية خارج المملكة قبل فترة، أزمة السكن و*****تها ودعمها أهمية كبيرة، مطالبا وزارة الإسكان والغرف التجارية والبنوك بالخروج بمؤتمر يخصص ل*****ة هذه المشكلة بحيث يتم الإعداد له بشكل كبير وتكون آليات العمل قابلة للتنفيذ وال**اهمة في حل هذه المشكلة.
وأضاف نجم ''في الوقت الذي تتوسع الفجوة بين العرض والطلب وتتضخم هذه المشكلة الاجتماعية وتورق كل أفراد الأسرة والمجتمع تجد أن الجميع يقف صامتا أو ساعيا إلى حلول قاتلة مثل الرهن والتقسيط الطويل.
وزاد رئيس شركة الوطن للتطوير العقاري بقوله: حدثت زيادة حادة في الطلب على ال**اكن في السنوات الماضية نظرا لتزايد السكان وتقلص الحجم المتوسط للأُسر، وبالتالي أصبح المقدار المتاح من الوحدات السكنية يتأثر ذات التكلفة الميسرة مع ندرة الأراضي القابلة للبناء ومحدودية التمويل المتاح للمطورين العقاريين مما يحد من قدرتهم على القيام بمشاريع كبيرة. وأشار إلى أن دور البنوك اليوم محدود في التمويل العقاري.من جهته، أكد الدكتور محمد ش**، **تشار اقتصادي، ضرورة وجود آليات تمويلية للأفراد على المدى ال**** لسد الفجوة بين العرض والقدرة الشرائية التي اتساعها يهدد رفاهية المجتمع، ويرفع من معدلات التضخم، ويجعل الحياة في المدن الكبرى أمرا صعبا.
وأشار إلى إن المملكة تواجه تحديا كبيرا لحل مشكلة السكن فلا بد من الوقفة الجدية لحل الأزمة وخاصة أن معدلات النمو السكاني في تزايد **تمر. ووفقا لتقرير مؤسسة النقد برزت حاجة المملكة إلى توفير أكثر من 1,6 مليون وحدة سكنية خلال الفترة المقبلة.
وقال ''لابد من *****ة المعضلة الأولى التي تقف في وجه الاقتصاد السعودي. نحن أمام أزمة كبيرة تهدد الاقتصاد السعودي''، موضحا أن أولى الآليات التمويلية التي لابد من إعادة النظر فيها زيادة قرض صندوق التنمية العقاري بالشكل المتناسب مع الأسعار المحلية فـ 500 ألف ريال لا توفر قيمة أرض داخل النطاق العمراني، إضافة إلى الضغط على البنوك بدخولها كمشارك فعلي لتملك الأفراد ال**اكن وذلك بخفض سعر الفائدة والتعامل مع القروض كتمويل السكن بهدف اجتماعي بعيدا عن الربح وخاصة أن البنك المحرك الأول للتمويل.
وقال إن الدور الاجتماعي للبنوك في المملكة مفقود، ودورها اقتصادي بحت يبحث عن الأرباح فقط ، موضحا دور السياسة النقدية بعرض النقود ورفع معدلات التضخم لأكثر من 5,5 الأمر الذي يضعف القوة الشرائية.
ولفت إلى ضرورة أن يكون دور البنوك دورا اجتماعيا غير ربحي بعيدا عن التسهيلات التي قد توقع البنوك في أزمات كبيرة لتعثر السداد كما حصل في 2008 في الاقتصاد الأمريكي حيث كانت التسهيلات البنكية للقروض سببا رئيسا لإفلاس البنوك.
فيما قال خالد الحارثي **تشار اقتصادي ''أزمة السكن التي تواجهها المملكة أزمة خطيرة خطرا له أبعاد اقتصادية سلبية على الاقتصاد وخاصة أن باتت من أولى المعضلات التي تواجهها المملكة. وأوضح أن خادم الحرمين الشريفين شعر بالأزمة وأصدر الأوامر لحل أزمة السكن, وقال ''ما تم ضخه من 500 ألف وحدة ورفع السقف الأدنى للقرض إلى 500 ألف عمل على حل الأزمة ولكن لم يعالجها، فتزايد معدلات النمو يؤكد استمرار الأزمة''.
وأشار إلى أهمية إيجاد حلول ****ة الأجل ومتوسطة وطويلة الأجل وتغيير ثقافة المجتمع من ناحية نوعية الوحدات السكنية و**احتها, فالسوق السعودية في حاجة إلى زيادة في العدد وليس في الحجم, إضافة إلى تفعيل دور القطاع المصرفي باعتباره الجهة الرئيسة للتمويل وذلك بعمل تحسينات لقروض بهدف التملك بخفض سعر الفائدة بشكل يتوافق مع دخل الأفراد، إضافة إلى دور القطاع الخاص في تطوير وضخ السوق بمزيد من الوحدات والاستفادة من تجارب الدول الخارجية في حل مشكلة السكن.

حل جديد لخفض الأسعار.. تحديد نسبة استقطاع في المخططات

تشكو سوق العقار السعودية من قلة الأراضي المعروضة للبيع بأسعار مناسبة، حيث إن الطلب يفوق العرض وذلك لأسباب عديدة . وقد أدى ذلك إلى ارتفاع حاد في أسعار الأراضي خاصة في المدن الكبيرة.

وقم تم استعراض عدة استراتيجيات لكبح هذا الارتفاع في أسعار الأراضي ومن ذلك ما يُتداول في دهاليز مجلس الشورى بشأن فرض رسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني للمدن، وتبين تجربة الكويت أن تطبيق أو فرض مثل هذه الرسوم قد أدى إلى انخفاض في أسعار الأراضي بمعدل 10 في المائة، حيث إن فرض الرسوم قد يؤدي إلى انخفاض في أسعار الأراضي من خلال زيادة المعروض منها ، فإننا في هذه المقالة نقترح استراتيجية أخرى قد تساعد إلى حد كبير على زيادة المعروض من الأراضي ، وتتمثل هذه الاستراتيجية في تحديد نسبة الاستقطاع من أراضي المخططات (أي الأراضي البيضاء) لصالح المرافق الحكومية والخدمات التي يحتاج إليها كل مخطط ، وذلك من خلال ربط نسبة الاستقطاع بالفترة الزمنية لبقاء المخطط بدون تطوير . وعادة ما تكون هذه النسبة في المخططات السكنية 33 في المائة من **احة المخطط.

الاستراتيجية تتلخص في إعطاء صاحب المخطط
(أي الأراضي البيضاء) نسبة استقطاع مشجعة
( مثلاً 30 في المائة من **احة المخطط بدلا من 33 في المائة) إذا أنهى تطوير المخطط خلال سنة واحدة ، ونسبة ( 33 في المائة) عند إنهائه التطوير كاملاً خلال سنتين، أي أنه لا يحصل على أي نسبة تشجيعية . أما عند إنهائه التطوير خلال ثلاث سنوات ، فيستقطع منه نسبة (36 في المائة) مثلا ، وهكذا كلما زادت فترة التأخير زادت نسبة الاستقطاع، وبالتالي فهي تمثل علاقة إيجابية بين فترة إنهاء التطوير ونسبة الاستقطاع.

أما بالنسبة إلى الفرق في نسبة الاستقطاع في حالة التأخير ، فتحول ملكيتها إلى وزارة الإسكان كغرامة على صاحب المخطط جراء تأخيره في تطوير المخطط (الأراضي البيضاء).على أنه يجب أن يصاحب ذلك:

ـ تسريع إجراءات اعتماد المخطط لدى الوزارة أو استحداث مركز موحد لإنهاء جميع الإجراءات خلال فترة وجيزة.

ـ سرعة إنجاز إفراغات صكوك قطع الأراضي لدى كتابات العدل للبدء في تداولها أو البناء الفعلي على هذه الاراضي.

ـ تسهيل تمويل تطوير المخططات من قبل البنوك التجارية بإيعاز من مؤسسة النقد أو أن تقوم وزارة الإسكان بمنح أصحاب المخططات (الأراضي البيضاء) قروضا ميسرة قصيرة الأجل.

أعتقد أن مثل هذه الاستراتيجية ستفيد جميع الأطراف ذات العلاقة ، فمن جهة تمثل حافزا لأصحاب الأراضي من خلال تقليل نسبة الاستقطاع مما سيمنحهم **احة أكبر للبيع و**ي أرباح أكثر ، ومن ناحية أخرى سيخسر أصحاب الأراضي الذين يماطلون في عدم سرعة تطوير الأراضي التي يمتلكونها وستحصل وزارة الإسكان على أراضٍ جديدة من جراء هذه المماطلة ، وهذا يؤدي في المحصلة إلى استفادة المواطن من ذلك الانخفاض في الأسعار نتيجة لزيادة المعروض من الأراضي ، ويجعل من الممكن تملكه لأرض بسعر معقول.

د. إبراهيم محمد القحطاني